استانداردهای طراحی مجتمع مسکونی و ضوابط تامین پارکینگ

[emilyfarahi 4]

یک مرکز شهری موفق باید کانون معاشرت و تعاملات اجتماعی، تجارت و همچنین فعالیت های فرهنگی باشد، نه صرفا ترکیب کاربری های غیر مرتبط و گسسته. یک راه برای ایجاد مرکز شهری زنده و پویا گره زدن نهاد هایی مانند کتابخانه و موزه و... با فعالیت های مدرن تجاری است و خرید به عنوان یک سیستم فعال شهری در تلفیق با سایر کاربری ها باعث ایجاد ارتباطات عملکردی قوی تری با حضور مردم می شود. به عنوان مثال امروزه در دنیا کتابخانه هایی طراحی می شوند که به صورت چند منظوره دارای محل خرید،  باشگاه ورزشی،  سالن اجتماعات و... نیز هستند، یعنی علاوه بر این که مراکز شهری دارای کاربری های چند منظوره هستند، هر کدام از اجزاء آنها نیز به نوبه خود می توانند دارای فعالیت های چند منظوره باشند.

 

 

برای ایجاد حس مکان در داخل مراکز شهری باید به نکات زیر توجه کرد:

 

• مشخص کردن ویژگی های شاخص هر جامعه مانند تاریخ و ارزش های موجود در آن.

 

• ایجاد ورودی هایی برای مرکز شهری که به صورت سمبولیک نشان دهنده ویژگی و کیفیت آن جامعه هستند.

 

• انتخاب یک سایت مناسب برای ارائه خدمات به تمام جامعه. این مطلب زمانی که قرار باشد ساختمان های اداری و دولتی در آن قرار گیرند از اهمیت بیشتری برخوردار است.

 

• استفاده از المان های هنری و جذاب که قابل تغییر باشند مانند مجسمه و آب و....

 

• برگزاری مراسم مختلف اجتماعی و مذهبی در مرکز شهری.

 

• تلاش برای برقراری تعادل میان اصول زیبایی شناختی و عملکردی.

 

• تشویق مردم به مراقبت از مکان و اجازه به حضور آنها در خلق و مراقبت از آن.

 

دسترسی ها،  ترافیک و محل پارک

 

اگر بیشتر کالاها و خدمات، هم برای دسترسی با اتومبیل و هم برای افراد پیاده سهل الوصول هستند، تراکم زیاد زمین منجر به کاهش نیاز به حمل و نقل عمومی  می شود. با این وجود اگرچه توسعه مسیر ها با در نظر گرفتن مقیاس پیاده، یک هدف مهم به شمار می رود، نیاز به مسیر سواره و مدیریت ترافیک و محل پارک وجود خواهدداشت.

 

چند روش برای برخورد با دسترسی ها، ترافیک و محل پارک عبارتند از:

 

• طراحی مرکز شهری به عنوان یک هدف چند منظوره با سیستم حمل و نقل چند وجهی.

 

• ایجاد سهولت در درک علائم مربوط به مسیرها و عدم پیچیدگی در دسترسی ها.

 

• باریک کردن خیابان در محل عبور عابر پیاده.

 

• طراحی پارکینگ در پشت ساختمان ها.

 

• تقسیم کردن محدوده های پارک خیلی بزرگ به محل های پارک منفرد کوچک پراکنده در داخل مرکز شهری.

 

• اضافه کردن نماهای متناسب با ساختارهای معماری همجوار به ساختار پارکینگ ها.

 

• طراحی سرعت گیر بین خیابان و محدوده پارک.

 

 

طراحی فضا هایی برای مردم

 

اگرچه هدف جامعه پرورش دادن پتانسیل های شهری، خلق حس مکان یا توسعه پیشرفت های اقتصادی است، ولی در این میان مردم عامل اصلی و مهم به شمار می آیند. همچنین انجام تدارکات لازم برای عابران پیاده عامل مهمی  در موفقیت تجاری به حساب می آید. در ایجاد شرایط مناسب برای عابران و تشویق آنها به حرکت در فضا باید نکات زیر را در نظر گرفت:

 

• ایجاد خیابانهای باریک تر.

 

• طراحی پیاده رو های فراخ تر.

 

• استفاده از سرپناه ها و طراحی پیاده رو های سرپوشیده.

 

• در نظرگرفتن مقیاس انسانی و رعایت ارتفاع متعادل برای ساختمان ها.

 

• حذف کردن «فضا های مرده». محدوده های خالی و نماهای نامناسب، حرکت سیال عابران در مسیر را مختل می کنند.

 

• ایجاد دسترسی به محدوده های مجاور.

 

• ایجاد سیرکولاسیون ساده، منطقی و قابل فهم برای عابران و موتورسوارن.

 

• تدارک خدمات غذایی مانند رستوران یا کافه روباز با طراحی محل نشستن در هوای آزاد و محدوده های خلوت و دنج.

 

• طراحی مبلمان مناسب برای فعالیت های مورد نظر.

 

محل استقرار ساختمان در زمین

 

محل استقرار ساختمان در شرایط متعارف باید در قسمت شمالی زمین باشد ، در موارد استثنائی مانند وجود درختان قطور و یا شرقی غربی بودن زمین و نظایر موضوع با توجه به وضعیت استقرار ساختمان های مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می گردد 

 

نحوه احداث بنا در شرق ، غرب و یا جنوب ملک

 

چنانچه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار صد در صد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا نماید ، می تواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی ، شرقی یا غربی و بصورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید ، مشروط به اینکه :

 

1. فضای حیاط باقیمانده کمتر از 40 درصد کل زمین نباشد .

 

2. ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست انداز بام به هیچ وجه از 5/3 متر تجاوز ننماید ( ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از 70/2نباشد )

 

3. چنانچه واحد مورد نظر در بر گذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوطه نگردد .

 

4. از واحد مورد نظر هر گونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و ... که قانون شهرداری صریحا ذکر نموده است ممنوع می باشد .

 

پیش بینی سرویس های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین املاک کمتر از 120متر مربع

 

پیش بینی سرویس های بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین ، در زمین های کمتر از 120 متر مربع مساحت ، به شرطی که حالت تفکیکی نداشته باشد بلامانع است .

 

نحوه اقدام در خصوص باقیمانده املاک واقع در طرح های اجرائی شهرداری

 

چون از باقیمانده بعضی از املاک واقع در طرح های اجرائی شهرداری که به اداره کل املاک ابلاغ گردیده ، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه 60% زیربنا به منظور ایجاد واحد مسکونی ، مناسب نمی باشد ، لذا برای اینگونه املاک و همچنین باقیمانده املاکی که مقدار جزء گذر را مجانا و بلا عوض بشهرداری واگذار می نمایند ، در صورتیکه از 70 متر مربع بیشتر نباشد ، با توجه به موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لا ضرر و مراعات حقوق مجاورین از 60% تا 100% پروانه ساختمانی صادر می گردد .

 

شرط افزایش سطح اشغال در املاک با مساحت کمتر از 120 متر مربع

 

سطح زیربنای 60% در طبقه همکف ، برای کلیه پلاک های واقع در مناطق مسکونی که مساحت شش دانگ آن ها حداکثر 120 متر مربع می باشد و در محدوده 5 ساله خدمات شهری و مناطق آزاد شده قرار دارند ، در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین ، حداکثرتا 80% مساحت زمین افزایش داده شده است . ضمنا اراضی دارای مشخصات بالا که قبلا در آن ها تا حد 60% احداث بنا شده نیز مشمول مفاد این مصوبه خواهند بود .

 

 

موارد لزوم عدم رعایت بر اصلاحی

 

در مواردیکه مالکین عمارات به منظور تعویض سقف یا تعمیرات ضروری مشابه و یا اضافه اشکوب در حد فقط یک طبقه جهت ساختمان که مشرف بر کوچه ها یا خیابان هایی است که حداکثر عرض اصلاحی از دوازده متر تجاوز ننماید و دارای بر اصلاحی می باشد ، در خواست پروانه ساختمانی نمایند ، در صورتیکه این عملیات ساختمانی منجر به نوسازی کلی نشود ، بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است . مفاد فوق منحصرا مربوط به ابعادی که ساختمان مربوطه در بر تمام یا قسمتی از آن قرار دارد بوده و در مورد سایر ابعاد زمین در صورت داشتن بر اصلاحی باید عقب نشینی لازم رعایت گردد . مگر این که دیوار موجود اساسی باشد .

 

نحوه احداث بنا دراملاک دارای اصلاحی

 

احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی برخورد دارند با رعایت 60% طول و مساحت سند قبل از اصلاحی درباقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع می باشد و پیش آمدگی بیش از 60% طول تحت زاویه 45درجه ، با رعایت 60% مساحت سند ( قبل از اصلاحی ) به شرط واگذاری رایگان مقدار جزء گذر بشهرداری بلامانع است .

 

نحوه پیش آمدگی ارتفاع معابر

 

حداکثر پیش آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان هایی که در تقاطع معابر قرار گرفته اند ، به میزان 150 سانتی متر عمود بر پخ می باشد .

 

احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجرای پخ 45 درجه ارائه نقشه های معماری  ساختمان که با پیش آمدگی 60% طول زمین به علاوه 2 متر و بدون رعایت زاویه 45 درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاک های مجاور نمی باشد .

 

نحوه احداث بنا در حد 60% به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر

 

احداث ساختمان در املاکی که با طرح های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخورد دارند ، با رعایت 60% طول و مساحت سند ، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش آمدگی بیش از 60 % طول تحت زاویه 45درجه با رعایت 60% مساحت ( قبل از اصلاحی ) مجاز می باشد . بدیهی است مالکین املاکی که بازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده اند ، می بایست پس از اصلاح سند ،با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند .

 

رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاوز گذر واقع می شوند الزامی نیست .

 

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحا باید بدون پخ و یا ارائه راه حل های ابتکاری انجام گیرد .

 

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع

 

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوبتر از تراکم های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال ، استفاده از تراکم مجاز طرح های تفصیلی در ارتفاع ، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان های 12 متر و بیشتر بلامانع است . ضمنا احداث زیر زمین با حداکثر سطح مجاز ( ملاک عمل فعلی ) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود .

 

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می گیرند ، چنانچه مساحت باقیمانده آن ها کمتر از 60% مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است .

 

ارتفاع مجاز در تراکم 120 درصد

 

در اراضی با تراکم 120% احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دو طبقه روی پیلوت و زیر زمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می باشد ..

 

تامین پارکینگ چیست؟

 

از جمله مهم‌ترین مسائلی که در باب احداث ساختمان‌های مختلف وجود دارد، تامین پارکینگی مناسب برای ساختمان است. به بیان دیگر با توجه به ضوابط و قوانین طرح تفصیلی شهر تهران، باید برای تمامی ساختمان‌ها و مجتمع‌ها یک پارکینگ مناسب تامین شود. حال باید توجه کرد که چند اصل درباره‌ی تامین پارکینگ برای مجتمع‌های مختلف وجود دارد که، حتما باید در نظر گرفته شود.

 

 

افراد می‌توانند برای ساختمان‌های مختلف، به تعداد کاربران ساکن در آن ساختمان پارکینگ ایجاد کنند؛ به بیان دیگر، از قوانین مربوط به حداقل تعداد پارکینگ برای ساخت یک مجتمع استفاده کنند. نوع دیگر پارکینگ که پارکینگ مزاحم نامیده می‌شود به گونه‌ای ساخته می‌شود که با خارج شدن جانمایی از محدوده‌ی پارکینگ، اجازه‌ی تردد خودروی مزاحم داده می‌شود.

 

نکته‌ای که در باب این موضوع باید مورد توجه قرار گیرد، آن است که در صورت عدم توانایی برای احداث پارکینگ‌های مورد نیاز یک ساختمان، می‌توان در یک مجتمع دیگر برای آن پارکینگ احداث کرده و یا در شعاع ۲۵۰ متری مجتمع مورد نظر به این کار اقدام کرد. بطور کلی برای بررسی کلیت موضوع تامین پارکینگ، باید نکات و ضوابط زیادی را در نظر گرفته و بررسی‌های لازم را به شکلی کاملا دقیق بر روی این ضوابط انجام داد. در ادامه به بررسی دقیق ضوابط و نکات تامین پارکینگ برای ساختمان‌های مختلف می‌پردازیم.

 

برای آن دسته از سازندگانی که امکان تامین پارکینگ کافی را برای ساختمان های خود ندارند. شهرداری و شورای شهر میتوانند با جذ سرمایه گذار بخش خصوصی اقدام به تاسیس پارکینگ محلات کند. حال برای بافت های فرسوده و متراکم یکی از بهترین روش های تاسیس پارکینگ محلات، تاسیس پارکینگ های مکاینزه است. این نوع پارکینگ ها قدراسهم بسیار پایین را از زمین اشغال میکند و با سرعت خوبی هم قابل اجراست. در این صورت نه سازنده برای تامین پارکینگ به دردسر می افتد نه مردم منطقه از نبود پارکینگ رنج می برد در ضمن جذب سرمایه از بخش خصوصی و حمایت از تولید داخل هم اتفاق افتاده است.

 

 بررسی ضوابط تامین پارکینگ شهرداری تهران

 

ضوابط تامین پارکینگ تجاری و ضوابط تامین پارکینگ مسکونی

 

بخش اول ضوابط مختلف تامین پارکینگ

 

پیش از این اشاره شد که برای ساخت هر مجتمعی، به یک پارکینگ مناسب احتیاج داریم که بتواند نیاز ساکنین ساختمان را بر طرف کند. به بیان دیگر تامین پارکینگ برای یک ساختمان، از نکات ضروری است که زمان احداث یک ساختمان حتما باید در نظر گرفت.

 

قوانین و ضوابط مختلفی در رابطه با این موضوع وجود دارد، که طبق آخرین ضوابط تامین پارکینگ در مواردی که پارکینگ‌های واحدهای مسکونی و یا غیر مسکونی یک ساختمان، خارج از آن ساختمان و در پارکینگ‌های اختصاصی که دارای سند رسمی هستند تامین می‌شود، ذکر شماره‌ی پارکینگ و نام و حدود اربعه‌ی آن در صورت مجلس و اسناد ثبتی مربوط به واحد مورد نظر ضروری است.

 

برای این که سازندگان مجتمع‌ها و ساختمان‌های مختلف به احداث تعداد مشخصی از پارکینگ‌ها تمایل نشان دهند، ساخت و احداث پارکینگ‌هایی واجد شرایطی که در ادامه بیان می‌شود برای ساکنان ساختمان، مجاز است. از جمله‌ی این شرایط می‌توان به دسترسی مستقیم‌ به گذری با عرض ۱۲ متر که از توجیهات فنی کافی برخوردار باشد، برخورداری پارکینگ مورد نظر از ویژگی‌های فنی استاندارد نظیر تعداد ورودی‌ها، خروجی‌ها، شعاع گردش‌ها، عدم محدودیت در سطحی که وسایل نقلیه اشغال می‌کنند، سکونت در طبقه‌ی همکف و احداث خدمات پشتیبان در این طبقه بلامانع باشد و… اشاره کرد.

 

بخش دوم ضوابط مختلف تامین پارکینگ

 

اگر که پارکینگ در نظر گرفته شده برای یک مجتمع‌ در طبقه‌های همکف و یا زیرزمین ساخته شود، این قسمتی که برای ساخت پارکینگ بکار رفته در مساحت تراکم محاسبه نخواهد شد. پارکینگ‌های ساخته شده برای یک ساختمان باید امکان دسترسی مستقیم ساکنان ساختمان به آسانسور را فراهم کنند. ورودی پارکینگ مورد نظر باید به شکلی طراحی و ساخته شود، که نیازی به قطع درختان و یا تخریب آن‌ها نباشد.

 

فضای پارکینگ مجتمع‌ها باید به حدی کافی باشد و متراژی مناسب جهت استفاده‌های مختلف ساکنین ساختمان برای ساخت پارکینگ در نظر گرفته شود و به شکل مسقف باشد. در مجتمع‌ها و ساختمان‌هایی که در معابر شیب‌دار که دارای اختلاف سطح در دوبر ساختمان هستند، ارتفاع پارکینگ باید عریض‌تر از کوچه یا خیابان درنظر گرفته شود.

 

عرض راهرویی که اتومبیل برای رسیدن به پارکینگ از آن عبور می‌کند، باید حداقل ۳ متر در نظر گرفته شود. سطحی که برای هر پارکینگ در نظر گرفته می‌شود، با محاسبه‌ی فضای مورد نیاز جهت تردد خودروها و افراد مختلف ۲۵ متر خواهد بود. در واقع سطح‌ها پارکینگ‌ها نباید کمتر از ۱۵ متر در نظر گرفته شود. ابعاد راه پله و آسانسور باید به شکلی استاندارد اندازه‌گیری شود و بطوری ساخته شوند که دسترسی به محل آن‌ها ساده و بدون مزاحمت باشد.

 

بخش سوم قوانین تامین پارکینگ

 

تاکنون به تعداد زیادی از قوانین و ضوابط تامین پارکینگ مسکونی و همچنین ضوابط تامین پارکینگ تجاری اشاره کردیم. علاوه بر قانون تامین پارکینگ تجاری و همچنین مجتمع‌های مسکونی، باید در باب مسائلی چون تامین پارکینگ بافت فرسوده، تامین پارکینگ در زیرزمین، تامین پارکینگ در حیاط و همچنین تامین پارکینگ در فضای باز صحبت کرده و ضوابط مربوط به آن‌ها را بررسی کرد. بطور کلی قوانین باقی مانده که به آن‌ها اشاره نشده، مرتبط به ایجاد پارکینگ در فضا‌های مختلف است و حتما باید تحت بررسی قرار گیرند.

 

یکی از این قوانین آن است که اگر پارکینگ در زیرزمین ساخته شود، شیب رمپ باید حداکثر ۱۵ درصد در نظر گرفته شود. در صورت نیاز به ایجاد اختلاف سطح در فضای پارکینگ، امکان انجام این اختلاف به اندازه‌ی +۸۰ تا -۸۰ سانتی‌متر وجود خواهد داشت. افراد نمی‌توانند از فضای زیر پله و یا رمپ به جای پارکینگ استفاده کنند و انجام این کار، خلاف قانون می‌باشد.

 

استفاده از فضای حیاط در خانه‌های ویلایی و حیاط دار، برای پارک خودرو مجاز است‌. پارکینگ‌های مورد نیاز برای ساختمان‌های مختلف، فقط باید از فضای موجود در زیرزمین‌ها، پیلوت‌ها و فضای باز مازاد آن ساختمان استفاده شود. علاوه بر آن احداث درب پارکینگ‌ها در پخ گذر ممنوع بوده و از سطوح زیرین خیابان‌های احداث شده و یا در دست ساخت، می‌توان برای ساخت پارکینگ‌های عمومی استفاده کرد